Decretos Maricarmen: qué está pasando con tu contrato de arrendamiento en octubre de 2026

Los decretos Maricarmen son los RDL 28/2026 y 29/2026 (BOE del 7 de octubre). Desde el 8 de octubre rige el 29/2026: tope del 2 % a las subidas y prórroga extraordinaria de hasta dos años si la pide el inquilino. El 15 de noviembre, si se convalida, entran las prórrogas de 5 o 7 años y la indemnización.

Actualizado el 9 de octubre de 2026. La convalidación por la Diputación Permanente del Congreso está prevista para el 16 de octubre según la prensa; actualizaremos este análisis con el resultado.

Si tienes un contrato de arrendamiento firmado, o estás a punto de firmarlo, en las últimas dos semanas has oído de todo: prórrogas de cinco años, indemnizaciones de doce mensualidades, decretos aprobados, decretos tumbados y decretos que vuelven. Es normal que no tengas claro qué norma te aplica hoy. El apodo viene del caso de Maricarmen, una vecina de Madrid de 87 años cuyo desahucio se hizo mediático en septiembre y aceleró la negociación de estas medidas.

En esta guía te explicamos, desde el punto de vista jurídico, qué dice la ley vigente, qué pretendían cambiar los decretos, qué ha pasado con ellos y qué efectos tiene todo esto en tu contrato. Al final te damos nuestra valoración profesional de la reforma, con sus puntos fuertes y sus puntos débiles.

💡 Idea clave

Desde el 8 de octubre rige el Real Decreto-ley 29/2026: tope del 2 % a las subidas y causa obligatoria en los alquileres temporales. Las prórrogas de 5 o 7 años y la indemnización del Real Decreto-ley 28/2026 no se aplican hasta el 15 de noviembre, y solo si la Diputación Permanente lo convalida antes.

¿Qué ha pasado con los decretos Maricarmen? La cronología hasta octubre de 2026

Para entender la situación jurídica del contrato de arrendamiento en 2026 hay que ordenar las fechas. Son seis meses con tres decretos-ley sobre la misma materia:

¿Qué rige hoy en tu contrato de arrendamiento con los decretos Maricarmen?

Hasta el 15 de noviembre, en duración y prórrogas, el contrato de arrendamiento de vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción actual. Estas son las reglas principales:

Los contratos firmados desde la Ley 12/2023, de vivienda, tienen además un límite a la actualización anual ligado al índice de referencia del INE para arrendamientos de vivienda. Y en las zonas declaradas tensionadas existen reglas específicas sobre la renta y una prórroga extraordinaria a petición del inquilino en determinados supuestos.

¿Qué es la prórroga extraordinaria de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026?

La prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026, el decreto Maricarmen que ya está en vigor, es una ampliación del contrato de arrendamiento de vivienda habitual por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, que el inquilino puede pedir desde el 8 de octubre de 2026. La regula la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, y durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato en vigor.

Se aplica a los contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuvieran vigentes el 8 de octubre y en los que el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 termine antes del 31 de diciembre de 2028, o en los que termine la prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2 o la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil. El requisito es estar al corriente de pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

El arrendador debe aceptar la solicitud, salvo que las partes hayan pactado otros términos, hayan firmado un nuevo contrato o el arrendador haya comunicado, en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, que necesita la vivienda para sí o para sus familiares, siempre que la necesidad sea real y acreditada. Tampoco se aplica si las partes renuevan el contrato o firman uno nuevo con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente. Además, es incompatible con la prórroga del artículo 10.3 de la LAU, que se aplica con preferencia.

Ojo con las solicitudes anteriores. Si pediste la prórroga con el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, la disposición transitoria primera la da por válidamente formulada, sin necesidad de nueva comunicación y sin perjuicio de que el inquilino desista. Cuando termine ese periodo, una nueva prórroga se rige por el Real Decreto-ley 29/2026. Y si el Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor, esta prórroga extraordinaria no se aplicará cuando proceda la nueva prórroga de 5 o 7 años del artículo 10.1 de la LAU (disposición adicional primera del 28/2026).

¿Qué cambiaba el Real Decreto-ley 27/2026 en el contrato de arrendamiento?

El Real Decreto-ley 27/2026 modificaba únicamente el artículo 10 de la LAU, pero el cambio era de calado. Estas eran sus piezas:

• Prórrogas de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) en lugar de las prórrogas anuales de hasta 3 años, encadenadas mientras nadie preavisara.
• Preaviso del arrendador de 6 meses (frente a los 4 actuales). El del inquilino se mantenía en 2 meses.
• Indemnización al inquilino si el arrendador no renovaba: como mínimo 12 mensualidades, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler y nunca menos de una mensualidad por año de residencia, a pagar al entregar la vivienda.
• Seis excepciones sin indemnización: necesidad de la vivienda para el arrendador persona física o sus familiares hasta segundo grado; ausencia del inquilino más de 6 meses en el último año; que el inquilino tenga otra vivienda apta en el mismo municipio; firma de un contrato nuevo; rechazo de una oferta de contrato nuevo en las condiciones previstas; y vulnerabilidad acreditada del arrendador.
• Aplicación a contratos vigentes, pero solo para los vencimientos posteriores a su entrada en vigor y con reglas de transición: los contratos con menos de 6 meses hasta el vencimiento podían preavisarse con 4 meses.

La exposición de motivos justificaba la urgencia en que los contratos firmados entre 2019 y 2022 llegan a su duración mínima entre 2027 y 2030, y en el riesgo de que un anuncio previo provocara una oleada anticipada de no renovaciones.

El Real Decreto-ley 28/2026, publicado el 7 de octubre, recupera las prórrogas de 5 o 7 años y el preaviso de 6 meses, pero su artículo único cambia el fondo del artículo 10 de la LAU. La indemnización pasa a ser la mayor de dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por cada año de residencia con ese mismo valor. Si no hay valor individualizado, se toma la renta vigente del contrato. El Real Decreto-ley 27/2026 hablaba, en cambio, de al menos doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculadas con el sistema estatal «siempre que ello sea posible».

También cambia la relación con las prórrogas legales. Si el inquilino puede obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pide, no hay indemnización; si la pide y se aplica, la indemnización queda diferida hasta que termine esa prórroga. Las excepciones del artículo 10.2 quedan en cinco: necesidad de la vivienda para el arrendador persona física o sus familiares, ausencia del inquilino más de seis meses en los doce anteriores, que el inquilino disponga de otra vivienda apta que pueda ocupar, firma de un nuevo contrato y rechazo de una oferta de nuevo contrato que garantice al menos 5 o 7 años con la renta ajustada al artículo 17.6 de la LAU. Desaparece la excepción por vulnerabilidad acreditada del arrendador que recogía el 27/2026.

Por último, el Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y, según su disposición transitoria única, se aplica a los vencimientos posteriores a esa fecha. Los preavisos de no prórroga comunicados válidamente antes de su publicación conservan su eficacia y no generan indemnización. Se mantiene la prórroga extraordinaria por vulnerabilidad del inquilino, de aceptación obligatoria cuando el arrendador es gran tenedor, que ya recogía el texto anterior.

¿Y el Real Decreto-ley 26/2026?

El Real Decreto-ley 26/2026 tenía un alcance más amplio. En lo que afecta al contrato de arrendamiento, exigía una causa real y acreditable para los alquileres temporales (de 31 días a 12 meses como regla general), limitaba la suma de rentas del alquiler por habitaciones a la renta de la vivienda completa y convertía en contrato de vivienda habitual los temporales o de habitaciones sin causa expresa. También topaba en el 2 % anual la actualización de rentas hasta el 31 de diciembre de 2027.

En el terreno fiscal, reordenaba la reducción del IRPF por alquiler de vivienda con porcentajes que podían llegar al 100 % si se rebajaba la renta, reducía el incentivo cuanto más subiera la renta y recuperaba una deducción estatal del 10 % para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 €.

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, recupera estas medidas: el tope del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027, las reglas del alquiler temporal y por habitaciones, la deducción del 10 % para inquilinos desde el ejercicio 2026 y el IVA del 10 % para el alquiler turístico desde el 1 de diciembre de 2026. Si eres autónomo, te contamos cómo encajan estas deducciones y reducciones en la declaración de la renta de autónomos.

💡 Idea clave

En el IRPF, los contratos anteriores al 8 de octubre siguen con la reducción de la Ley 12/2023: un 50 % con carácter general y porcentajes mayores (60 %, 70 % o 90 %) en supuestos concretos. Para los contratos nuevos desde esa fecha se aplica la escala del Real Decreto-ley 29/2026, que puede llegar al 100 % si rebajas la renta, siempre que el decreto se convalide.

¿Qué efectos tiene la derogación en mi contrato de arrendamiento?

Aquí está la pregunta jurídica más práctica. La no convalidación de un decreto-ley (artículo 86 de la Constitución) supone su derogación, recogida en el acuerdo de derogación publicado en el BOE. La derogación produce efectos hacia el futuro, no anula lo ocurrido mientras la norma estuvo vigente.

• Contratos firmados el 1 o el 2 de octubre: son válidos. A partir de la derogación, sus prórrogas futuras se rigen por la LAU vigente, salvo que las partes hubieran pactado algo distinto por escrito.
• Actualizaciones de renta practicadas con el tope del 2 % durante la vigencia: lo razonable es que no se recalculen hacia atrás solo por la derogación, porque se hicieron conforme a la norma aplicable en ese momento.
• Preavisos de no renovación: hasta el 15 de noviembre basta con los 4 meses del arrendador o los 2 del inquilino. Según el Real Decreto-ley 28/2026, los comunicados antes del 7 de octubre conservan su eficacia sin indemnización.
• Solicitudes de prórroga extraordinaria: desde el 8 de octubre el inquilino puede pedir la prórroga de hasta dos años de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, si cumple sus requisitos. Las solicitudes hechas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026 durante su vigencia se tienen por válidamente formuladas, sin nueva comunicación, según la disposición transitoria primera del 29/2026; cuando termine ese periodo, una nueva prórroga se rige por el 29/2026.

Hay un precedente muy similar. En enero de 2019 el Congreso derogó el Real Decreto-ley 21/2018 de vivienda y alquiler; el Gobierno aprobó en marzo el Real Decreto-ley 7/2019, con un contenido parecido, y la Diputación Permanente lo convalidó el 3 de abril de 2019, con las Cortes ya disueltas. Es el mismo camino que sigue ahora el Gobierno con los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026.

Nuestra valoración jurídica de los decretos Maricarmen

Más allá de la posición política de cada uno, que no nos corresponde, la reforma plantea cuestiones jurídicas que conviene poner sobre la mesa con rigor.

Lo que la reforma busca y tiene a favor

El objetivo de dar estabilidad al inquilino de vivienda habitual es legítimo y tiene apoyo constitucional en el artículo 47 de la Constitución y en la función social de la propiedad del artículo 33.2. El argumento del calendario también es real: una parte importante de los contratos firmados tras la reforma de 2019 llega a su duración mínima en los próximos años. Y el texto prevé excepciones razonables, como la necesidad de la vivienda para el propio arrendador o sus familiares, aunque el Real Decreto-ley 28/2026 ya no incluye la excepción por vulnerabilidad del arrendador que recogía el 27/2026.

Lo que nos genera reservas

• Seguridad jurídica. Cinco decretos-ley sobre la misma materia en seis meses y dos derogaciones, la última el 2 de octubre. Para propietarios e inquilinos es muy difícil planificar, y para los profesionales, asesorar con certeza. La inestabilidad normativa también es un coste.
• El instrumento. El artículo 86 de la Constitución impide que un decreto-ley «afecte» a los derechos del Título I, entre ellos la propiedad. La STC 93/2015 anuló un decreto-ley autonómico de vivienda por regular con carácter general la función social de la propiedad. Una reforma estructural y permanente del régimen de prórrogas, con indemnizaciones a cargo del propietario, encaja mejor en una ley tramitada en las Cortes que en un decreto-ley. Será el Tribunal Constitucional quien lo determine si se recurre.
• La indemnización. Se calcula con un índice de referencia, no con la renta real del contrato, y con un mínimo de 12 mensualidades. Puede resultar desproporcionada en contratos con rentas por debajo del mercado y crea un incentivo a pactar duraciones o fórmulas que la eviten.
• El efecto sobre la oferta. Cuanto más cuesta salir de un contrato, más selectivo se vuelve el propietario al entrar en él: más garantías, más filtros o la retirada de vivienda del mercado. Es un efecto discutido entre economistas, y el propio Real Decreto-ley 26/2026 intentaba cerrar la vía del alquiler temporal, pero conviene tenerlo presente.
• La Diputación Permanente. Convalidar en ella es constitucionalmente posible y tiene precedente en 2019. Pero hacerlo días después de que el Pleno rechazara el mismo contenido abre un debate legítimo sobre la calidad democrática del procedimiento, que también conviene reconocer.

En resumen: el fin es defendible, pero la técnica legislativa elegida genera incertidumbre y riesgo de litigiosidad. Lo deseable, se comparta o no la medida, sería una reforma estable, tramitada como ley y con un régimen transitorio claro.

💡 Idea clave

Ante la incertidumbre, la mejor protección para ambas partes es documentarlo todo: contrato por escrito, cláusulas de actualización claras y preavisos por un medio fehaciente, como el burofax, y con margen sobre el plazo legal.

Qué te conviene hacer ahora si eres propietario o inquilino

• Revisa la fecha de vencimiento de tu contrato y en qué fase está: plazo mínimo, prórroga tácita o prórroga extraordinaria.
• Si vas a preavisar, hazlo por escrito y con margen sobre los 4 o 2 meses legales, y guarda la prueba de la entrega.
• Si piensas no renovar, revisa bien las fechas: el Real Decreto-ley 28/2026 se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre y los preavisos comunicados antes del 7 de octubre conservan su eficacia sin indemnización. Una decisión precipitada puede salir cara.
• Comprueba la cláusula de actualización de la renta y si tu contrato está sujeto al índice de referencia del INE.
• Si eres propietario, revisa tu fiscalidad: la reducción del IRPF que te corresponde depende de la fecha del contrato, de la zona y del inquilino.

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Preguntas frecuentes sobre los decretos Maricarmen y tu contrato de arrendamiento