Asesoría inmobiliarias: tu comisión, el ITP y el 3 %

Una asesoría inmobiliarias tiene que separar dos cosas que en la agencia se mezclan a diario: cómo tributa la operación y cómo tributa tu comisión. Tu honorario lleva 21 % de IVA siempre, aunque la compraventa vaya por ITP y no lleve IVA. Y si el vendedor es no residente, hay una retención del 3 % que se ingresa en un mes. Actualizado en septiembre de 2026.

Una agencia inmobiliaria vive dentro de operaciones ajenas muy complejas fiscalmente, y eso genera una confusión constante: se acaba aplicando a los propios honorarios la lógica del inmueble que se está vendiendo. Son dos cosas distintas y no tienen nada que ver.

A eso se suma que la agencia es, en la práctica, la que detecta problemas que no son suyos pero que le explotan en la firma: un vendedor no residente, una renuncia a la exención mal planteada, un colaborador que no debería estar facturando como autónomo.

Esta guía, escrita desde la práctica de una asesoría inmobiliarias, separa lo que es tuyo de lo que es del cliente, y avisa de los puntos donde una agencia se lleva un disgusto. Con la normativa comprobada a septiembre de 2026.

💡 Idea clave

Tu comisión es una prestación de servicios de intermediación y va al 21 % de IVA, sin excepciones. Da igual que la vivienda sea de segunda mano y tribute por ITP, que el alquiler esté exento o que el comprador sea extranjero. La operación y tu honorario son dos hechos imponibles distintos.

Tu comisión y la operación no tributan igual

Es el error más repetido del sector y el que más regularizaciones genera en agencias pequeñas. La intermediación inmobiliaria es un servicio, y como tal tributa al tipo general del 21 % con independencia de cómo tribute el inmueble.

Dos consecuencias prácticas:

• Cuando facturas honorarios a un particular, ese 21 % lo pagas al presentar el modelo 303 y el cliente no lo recupera, así que conviene que el presupuesto se hable siempre con IVA incluido para evitar la discusión en la firma.
• Cuando facturas a una empresa o a un promotor, además del IVA puede aparecer retención de IRPF si estás dado de alta como profesional en la sección segunda del IAE. Si operas como sociedad, no.

IVA o ITP: qué lleva cada operación

Esto no es tuyo, pero tienes que saberlo porque el cliente te lo pregunta y porque condiciona el cierre:

La renuncia a la exención en operaciones entre empresarios, prevista en el artículo 20 de la Ley 37/1992, es la parte más técnica y la que más se hace mal: cambia quién ingresa el impuesto y sustituye un ITP no recuperable por un IVA que el comprador sí puede deducir. En operaciones de local o nave puede suponer una diferencia de decenas de miles de euros, y hay que plantearla antes de la escritura, no después.

El lado que casi nadie te cuenta: el vendedor no residente y el 3 %

Este es el punto donde una agencia puede evitar un problema grande, sobre todo en zonas de costa, y donde muchas se enteran tarde.

Cuando el vendedor de un inmueble no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio escriturado e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma de la escritura. No es dinero del comprador: sale del precio que iba a cobrar el vendedor.

Lo importante es la consecuencia de no hacerlo: si el comprador no retiene, el inmueble queda afecto al pago de esa deuda. Es decir, la casa que acaba de comprar responde de un impuesto que no es suyo, y eso aparece después al intentar venderla o hipotecarla.

Por su parte, el vendedor no residente presenta el modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial y, si la retención fue superior al impuesto que le corresponde, solicitar la devolución del exceso.

Para una agencia esto es doblemente relevante: es un aviso que el cliente agradece muchísimo y es un motivo de operación caída si aparece el día de la firma sin haberlo previsto. Comprobar la residencia fiscal del vendedor debería ser parte del expediente desde el primer día.

💡 Idea clave

Preguntar por la residencia fiscal del vendedor al abrir el expediente cuesta treinta segundos. Descubrirla en la notaría cuesta una operación. Y si el comprador no retiene el 3 %, el inmueble queda respondiendo de esa deuda.

Alquileres: el arrendamiento exento y tu comisión con IVA

El alquiler de vivienda para uso habitual está exento de IVA, y de ahí sale otra confusión frecuente: que la comisión por intermediar en ese alquiler también lo estaría. No es así. Tu servicio de intermediación tributa al 21 % aunque el arrendamiento sea exento.

Si tus clientes te preguntan por los cambios de 2026 en los contratos de alquiler, como el tope del 2 % o las nuevas prórrogas, lo explicamos en nuestro análisis de los decretos Maricarmen.

Y si además gestionas el alquiler para el propietario, hay más capas: el alquiler de local lleva IVA y retención del arrendatario, con los modelos 115 y 180; el alquiler turístico tiene su propio tratamiento según se presten o no servicios de hostelería; y la gestión de cobros y pagos por cuenta del propietario exige tener muy claro qué es ingreso tuyo y qué es dinero de un tercero que solo pasa por tu cuenta.

Agentes colaboradores: el riesgo del falso autónomo

Casi toda agencia trabaja con comerciales a comisión, y es donde más inspecciones se ven en el sector.

Si el agente trabaja en tu oficina, con tu cartera, con tu marca, con horario y objetivos que fijas tú, y cobra un porcentaje, hay riesgo real de que la relación se considere laboral por mucho que emita factura. La consecuencia son altas de oficio con efecto retroactivo, cuotas atrasadas con recargo y sanción.

Se puede colaborar por cuenta propia, pero la relación tiene que ser realmente autónoma: cartera propia, organización propia, medios propios y un contrato mercantil que lo refleje. Y en lo fiscal, si el agente está de alta como profesional, sus facturas llevan retención de IRPF que tú ingresas con el modelo 111.

Modelos de una agencia inmobiliaria

• 036: alta censal con el epígrafe de servicios inmobiliarios que corresponda a tu actividad.
• 303 trimestral y 390 anual: el IVA de tus comisiones.
• 130 si eres autónomo en estimación directa, o 202 y 200 si operas como sociedad.
• 111 y 190: retenciones de personal y de agentes profesionales.
• 115 y 180: retención del alquiler de tu oficina.
• 211: la retención del 3 % en compraventas con vendedor no residente, que corresponde al comprador pero suele coordinar la agencia.
• Verifactu: 1 de enero de 2027 si eres sociedad, 1 de julio de 2027 si eres autónomo. Tienes el detalle en la guía de Verifactu.

Errores frecuentes en una asesoría inmobiliarias

• Facturar la comisión sin IVA porque la operación va por ITP. Consecuencia: IVA no repercutido que reclama Hacienda y que ya no puedes cobrar al cliente.
• No comprobar la residencia fiscal del vendedor. Consecuencia: el 3 % aparece en la notaría y la operación se cae o se firma mal.
• Facturar sin IVA la intermediación en alquiler de vivienda. Consecuencia: el arrendamiento está exento, tu servicio no.
• No plantear la renuncia a la exención en operaciones entre empresarios. Consecuencia: el comprador paga un ITP que no recupera pudiendo haber pagado un IVA deducible.
• Agentes a comisión sin autonomía real. Consecuencia: relación laboral encubierta, con altas retroactivas y recargos.
• Mezclar en la misma cuenta el dinero de clientes y el de la agencia. Consecuencia: ingresos inflados y una contabilidad imposible de defender.
• Negociar honorarios sin decir si el precio lleva IVA. Consecuencia: discusión en la firma y, muchas veces, el IVA acaba saliendo de tu comisión.

Cómo te ayuda TeDeclaro

En TeDeclaro llevamos la asesoría inmobiliarias distinguiendo lo que es tuyo de lo que es de la operación. Nos ocupamos del IVA de tus comisiones, de las retenciones de tus agentes, de la separación entre tu dinero y el de los clientes, y de la decisión entre autónomo y sociedad cuando el volumen la hace relevante.

Y estamos disponibles para las dudas que te llegan de las operaciones: si conviene renunciar a la exención, qué pasa con un vendedor no residente o cómo se plantea un alquiler con servicios. Puedes ver el servicio en asesoría fiscal y contable, y si estás valorando constituir sociedad, en cómo crear una SL.

Preguntas frecuentes

Equipo TeDeclaro · Actualizado en septiembre de 2026.